Mergulhando nas estatísticas da dívida CRE com Willy Walker da Walker & Dunlop

Apr 11, 2024

Elaine Misonzhnik 03 de agosto de 2023

Em meio ao aumento das taxas de juros, a alguns problemas nos bancos regionais e ao volume de vendas de investimentos que encolheu para uma fração de seu tamanho em relação aos picos cíclicos, grande parte do debate em torno do setor imobiliário comercial nos últimos seis meses girou em torno do quanto as pessoas deveriam se preocupar. sobre possíveis inadimplências. A Mortgage Bankers Association, um grupo comercial do setor, informou que no primeiro trimestre de 2023, os bancos e instituições de poupança experimentaram um aumento de 13 pontos base em relação ao trimestre anterior na taxa de inadimplência de mais de 90 dias em seus empréstimos comerciais/multifamiliares, enquanto as seguradoras de vida e os credores CMBS experimentaram aumentos de 10 pontos-base cada.

A empresa de dados imobiliários MSCI Real Assets informou que, em meados do ano, o volume de dificuldades no mercado imobiliário comercial dos EUA aumentou para 71,8 mil milhões de dólares, ultrapassando as negociações em mais de 8 mil milhões de dólares. A MSCI define dificuldades como abrangendo falências, inadimplências, administração judicial, dificuldades ou liquidação de inquilinos e transferências de empréstimos para prestadores de serviços especiais. Grande parte dessa crise está concentrada em dois sectores imobiliários, com mais de 24 mil milhões de dólares dessa crise pendente ligados a edifícios de escritórios, e 22,6 mil milhões de dólares no sector retalhista. No segundo trimestre, as propriedades multifamiliares representaram US$ 6,8 bilhões em situações de crise. Assim, embora o nível de dificuldades no mercado imobiliário comercial esteja a aumentar, a questão é saber até que ponto serão os desafios para mutuários e credores.

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Para ter uma perspectiva sobre o que está acontecendo no mercado de empréstimos, o WMRE conversou com Willy Walker, presidente e CEO da Walker & Dunlop, uma empresa de consultoria e financiamento imobiliário comercial com uma carteira de serviços de empréstimos que no ano passado totalizou US$ 123 bilhões.

Estas perguntas e respostas foram editadas em termos de extensão, estilo e clareza.

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WMRE: Continuamos vendo manchetes sobre como o setor imobiliário comercial está “caminhando para uma crise”. Como você avalia a saúde do setor imobiliário comercial neste momento, qual a sua visão sobre isso?

Willy Walker : Acho muito importante definir imóveis comerciais. Dentro dos imóveis comerciais existem várias classes de ativos que apresentam desempenhos muito distintos neste momento da economia, neste momento do ciclo. Dito isto, muitas pessoas dizem “crise da dívida imobiliária comercial” e atiram tudo na [sua definição de] imobiliário comercial e esse não é o caso. Se olharmos para o montante da dívida pendente no setor imobiliário comercial hoje, é de 4,5 biliões de dólares, mas é muito importante notar que metade da dívida pendente no mundo imobiliário comercial, 2,0 biliões de dólares, é para propriedades multifamiliares. Não há nenhuma crise no multifamiliar hoje. Período. Assim, quando as manchetes dizem que há uma crise na dívida imobiliária comercial, metade dessa dívida é multifamiliar. O que a maioria das pessoas fala quando fala sobre a crise é que está falando sobre cargos públicos. O mercado de escritórios não está indo muito bem. [Mas] quando as pessoas dizem “crise imobiliária comercial”, não estão a olhar para o desempenho do setor multifamiliar, retalhista, industrial, hoteleiro e vão diretamente para o escritório. Então, especificamente para a sua pergunta, não há crise no setor imobiliário comercial.

WMRE: Quão problemáticos são os empréstimos para escritórios no momento?

Willy Walker : O escritório representa 17% do total da dívida pendente em imóveis comerciais hoje. E a Mortgage Bankers Association estima que existam 98 mil milhões de dólares em empréstimos bancários que precisam de ser refinanciados em 2023. Trata-se de um montante muito significativo de empréstimos. Mas o que você está descobrindo agora é que os credores estão trabalhando com os mutuários para retrabalhar esses empréstimos e fazer com que o mutuário não entre em inadimplência e o credor não assuma o controle da propriedade. Assim, o Gabinete do Controlador da Moeda, a Reserva Federal e o FDIC orientaram em Junho os bancos para que pudessem constituir reservas contra esses empréstimos e serem capazes de colaborar com os mutuários para reformular os termos e condições desses empréstimos. Então, o que você viu nos ganhos do segundo trimestre do CitiGroup, e do JP Morgan e do Wells Fargo foram reservas significativas [cerca de US$ 1 bilhão cada para o CitiGroup e o JP Morgan] que lhes permitem trabalhar com os mutuários nesses empréstimos e fazer com que eles não não tenho que executar a hipoteca desses empréstimos. Os bancos têm hoje bastante liquidez para poderem trabalhar com os mutuários na reformulação destes empréstimos. Haverá inadimplências? Sim. Haverá empréstimos executados? Sim. Mas não houve esta enorme crise de que [as pessoas] falam. Existem problemas no setor de escritórios? Sim. Não há nenhum investidor, nenhum credor hoje que diga “Preciso fazer um empréstimo para um escritório”. [Mas eles trabalharão com os mutuários nos empréstimos existentes]. Portanto, a grande diferença entre 2023 e 2009 é que, na Grande Crise Financeira, os bancos não tinham liquidez, os bancos tiveram de executar a hipoteca de propriedades e tiveram de agir rapidamente para obter todo o dinheiro que pudessem. Hoje, eles não precisam nem querem fazer isso.